Klassisk skipperhus ved stranden - Søndre Sandøy, Hvaler

Klassisk skipperhus ved stranden - Søndre Sandøy, Hvaler

  • Adresse Venneren 44 - Rødsstrand,Hvaler
  • Prisantydning NOK 19,000,000.00
  • Ansvarlig megler Gunnar Olai Stavlund
    Eiendomsmegler MNEF, daglig leder og partner
  • Matrikkel Gårdsnummer:31, bruksnummer:33
    Hvaler kommune
  • Areal BRA216 m2 / BTA m2 / PROM122 m2
7 Soverom
Soverom
1 Bad
Bad
E EnergimerkeEORANGE
Energimerke

SAMMENDRAG

Om man ser for seg et drømmested i Hvalerskjærgården - eller hvor som helst ellers langs den norske kysten - tror vi mange ser for seg noe som ligner på dette. "Rødsstrand", en plass som har vært bebodd siden midten av 1800-tallet. Et pent, hvitmalt skipperhus, noen uthus, et skjermet tun og en solrik gressbakke, ned mot en sandstrand og brygge - innhegnet av gamle steingjerder og lett vegetasjon. Vestvendt, solrikt, med praktfull sjøutsikt - og solnedganger som kan ta pusten fra deg. Dette er et sted man kan lage minner fra norsk sommer, sol, bading, krabbesnøre og et aktivt liv i skjærgården.

BYGGEÅR

Hovedhuset: 1997. Låven: 2012. Uthuset: Antatt 1950.

BELIGGENHET

Eiendommen Venneren 44 - "Rødsstrand" ligger vestvendt og solrikt med brygge og strandlinje - ut mot Herføl - syd på Søndre Sandøy, i Hvalers vakre skjærård. Søndre Sandøy byr på et idyllisk kystsamfunn med fastboende og sommergjester - og et tempo som svinger i takt med årstidene. Her kan du ta flotte gå- og joggeturer blant furutrær, svaberg og sandstrender. Fra eiendommen har man en kort båttur over til restauranter og marinaer hhv. ved Herføl, Nedgården og Skjærhalden. Det tar deg 30 minutter å spasere langs sandveier til Cafe Olines ved Nedgården. Her er det både konserter og quiz i sommerferien. Ved Nedgården finner du også fergestedet som tar deg over til Skjærhalden der du finner et rikt utvalg av butikker, utsalg av fersk fisk og skalldyr samt Vinmonopol. Fra Skjærhalden kan du også ta rutebåt over til Sverige. Øya har ingen veiforbindelse, så man er avhengig av ferge fra Skjærhalden eller egen båt. Det er i mulighet for leie av fast bil- og båtplass på Skjærhalden, med forbehold om ledig kapasitet til en hver tid. Rødsbrygga rett bortenfor er bryggen der Christian Frederik steg i land i 1813. Christian Frederik var Norges konge i 1814 og hadde en avgjørende rolle for Norges vidtgående demokratiske forfatning i den påfølgende union med Sverige. Det tar ca 1 time og 45 min å kjøre fra Oslo til Skjærhalden.

BEBYGGELSENS AREAL

;BRA;P-ROM;S-ROM;Bolig 1.etg.;67;67;0;Bolig 2.etg.;55;55;0;Bolig kjeller;12;0;12;Sum;134;122;12;Låven;48;0;48;Uthus;34;0;34;Sum alle bygg;216;122;94

REGLER FOR ANGIVELSE AV AREAL

BRUKSAREAL (BRA): Arealet som ligger innenfor boenhetens yttervegger, målt fra innsiden av ytterveggen. PRIMÆRROM ( P-ROM): Rom som f.eks. oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad og entre, samt ganger og trapper mellom denne type rom. Arealet av P-ROM inkluderer også deleveggene mellom disse rommene. SEKUNDÆRROM (S-ROM): Øvrige rom og boder. De arealer som er nevnt i denne oppgave og i evt. takst/ boligsalgsrapport er oppgitt iht. reglene i NS 3940 og ikke iht. Plan- og bygningslovens bestemmelser. Det er således kun lagt til grunn kravene i NS 3940 mht. overflater, takhøyder, adkomst og fluktveier m.m. Plan og bygningslovens bestemmelser stiller flere krav for målbart areal enn NS 3940. De oppgitte areal er som regel oppgitt med bakgrunn i takstmannens oppmåling på eiendommen og er hentet ut fra takstmannens dokument. Feil kan forekomme. Ved innlevering av kjøpetilbud og/eller inngåelse av kjøpekontrakt forutsettes det at budgiver har hatt en kritisk gjennomgang av eiendommens areal og disses anvendelse.

BEBYGGELSE/ BYGGEMÅTE

Eiendommen er bebygget med et klassisk skipperhus, en låve og et uthus. Det opprinnelige hovedhuset fra 1856 ble revet og nåværende bolig ble bygget i 1997. Huset fremstår som et klassisk, hvitmalt skipperhus i ekte "Hvalerstil" med et ikonisk, overbygget inngangsparti og en steinlagt trapp med sortmalt smijernsrekkverk ut fra stuen og ned til hagen. Huset er oppført i trekonstruksjoner med kledning av tre, koblede trevinduer og gammel teglstein - over den gamle steinmuren der det gamle huset sto. Låven er oppført i 2012 som erstatning for en gammel låve. Det er en stor låvedør i den nordlige gavelveggen som leder inn til et romslig lagringsrom der du kan oppbevare seilgarderoben, lettbåter og annet utstyr. Rommet kan også fungere som en rustikk hagestue, med stor åpning ut mot tunet - i le for vind og vær. I sydenden er det et stort gjesterom med utsikt mot Koster. Det mindre uthuset er innredet med et stort bodrom og flere mindre kott for oppbevaring. I sydenden er det innredet et gjesterom. Låvens lagringsrom er ikke isolert, mens gjestrommet er isolert. Det mindre uthuset er ikke isolert. Bak uthuset er det plassert et lite drivhus. Den hvite, lille hytta nede ved stranden, nord for bryggen tilhører ikke eiendommen. Den vil bli revet og bygget opp på ny. Se illustrasjoner i salgsoppgaven.

BEBYGGELSEN INNEHOLDER(fordelt på P-rom og S-rom, jfr. Ns 3940):

Boligen inneholder i første etasje: Entre/hall, kjøkken med spiseplass, en stor stue og et bad med adskilt wc og dusj. Andre etasje er innredet med en liten stuekrok og hele fem soverom. Kjelleren er den gamle kjellermuren av granitstein. Låven er innredet med et stort rom med åpning fra gavelveggen i nord og et rom mot syd. Det mindre uthuset er innredet med en stor bod, med fire mindre boder/skap og et innredet gjesterom.

STANDARD/UTSTYR

Boligen har gulv belagt med malte trebord. Vegger har malt panel av tre. Tak har malt panel av tre. Låven har i det store oppbearingsrommet vegger med synlige stendere, panel og plater. Rommet mot syd har malte tregulv, malt panel av tre på vegger og tak. Det mindre uthuset har tilvarende materialstandard, men av eldre dato og med større preg av elde og bruksslitasje.

INNREDNINGER KJØKKEN/BAD

Kjøkkenet er utstyrt med innholdsrik innredning fra Ikea fra byggetiden, med malte fronter. Oppvaskmaskin, gulvplassert komfyr/stekeovn og kombinert kjøl/frys. Badet er innredet med håndvask, wc og dusgarnityr i egen nisje. Opplegg for vaskemaskin. Det er montert en håndvask i den lille loftstuen.

OPPVARMING

Det er montert el. panelovner i kjøkken, bad, wc og i soverommene. Det er lagt el. varmkekabler i dusjen. Det er peis i stue og vedovn i kjøkken. Eier har oppgitt dårlig trekk i pipen. For å avhjelpe dette er det montert avtrekksvikte for å sikre god trekk. Det er gitt pålegg om montering av takstige for at feiing kan utføres, evt. kan feieluke monteres i 2. etasje eller på loft.

TAKST/ TILSTANDSRAPPORT

Det foreligger tilstandsrapport med verditakst fra Nedre Glomma Takst as, datert 19.7,2022. Verditakst kr 19 000 000,-. Tilstandrapporten er utarbeidet iht. forskrift til avhendingsloven som trådte i kraft 1.1.2022. Tilstandsrapporten angir avvik for ulike bygningsdeler iform av tilstandsgrader (TG) på en skala fra TG 0 til TG 3 der TG 0 er beste tilstandsgrad. Tilstandsgrader angitt med TG 2 kan kreve tiltak. Tilstandsgrader angitt med TG3 angir store, eller alvorlige avvik som krever tiltak utbedring straks, eller innen kort tid. For TG 2 og TG 3 skal det angis et kostnadsoverslag for det enkelte bygningselement. For bygningsdeler som ikke er undersøkt, eller som ikke har vært tilgjengelig for undersøkelse angis disse med tilstandsgrad TG IU. I tilstandsrapporten for denne eiendommer er det angitt tilstandsgrader for 29 ulike bygningsdeler. Det er gitt TG 0 for branntekniske forhold. 13 bygningsdeler har angitt TG1. 11 bygningsdeler har angitt TG2. Det er gitt TG3 for bad/wc. 3 bygningselementer er gitt TG IU ( Ikke undersøkt ) av årsåker som er angitt til de respektive beskrivelser. Det forutsettes at interessenter til eiendommen har lest og satt seg inn i tilstandsrapptortens innhold, herunder de respektive bygningselementers tilstandsgrader og begrunnelsen for disse. Det anbefales å rådføre seg med fagfolk slik at den enkelte interessent får rett forståelse av tilstandsgradenes omfang og konsekvens. Tilstandsrapporten utgjør en del av salgsoppgaven.

BYGNINGSDELER SOM ER GITT TILSTANDSGRAD 2 (TG2):

Takstein/tegl og undertak har oppbrukt mer en halvparten av forventet levetid. Manglende stigetrinn på tak. Nedløp og beslag har oppbrukt mer enn halvparten av forventet levetid. For tett luftespalte, isolert for tett i takkonstruksjon. Anbefalt åpning for mer lufting. Vinduer produsert i 1996, enkelte punkterte glass, manglende hengsler. Inngangsdør og terrassedør trenger vedlikehold. Det er ikke foretatt måling av Radon. Pipen har enkelte sprekker og riss. Det mangler ildfast plate på gulv foran ildsted.

BYGNINGSDELER SOM ER GITT TILSTANDSGRAD 3 (TG3):

Badet er ikke bygget som et våtrom.

BYGNINGSDELER SOM IKKE ER UNDERSØKT/IKKE TILGJENGELIG FOR UNDERSØKELSE TG-IU

Det er ikke tatt hull for fuktmåling i dusjsonen på badet. Det er lagt drenering. Deler av krypkjeller er ikke inspisert grunnet manglende adkomstmulighet.

OVERTAGELSE

Etter avtale.

ADRESSE

Venneren 44, 1692 Nedgården (Søndre Sandøy).

BESKRIVELSE AV TOMTEN

Tomten ligger i lett skrånende terreng, noe terrassert ned mot stranden og bryggen. Hovedhuset og uthusene danner et privat og skjermet tun - med gressplen og beplantning - alt innhegnet av et fint steingjerde. Bebyggelsen, hagen og tomten som sådan danner en fin helhet som minner om de tradisjonelle boplassene som man finner omkring i skjærgården. Eiendommen har felles brygge med Venneren 46. Det er utarbeidet vedtekter for felles bryggelag som regulerer bruk av bryggen.

TOMTENS AREAL

1 759 kvm. Eiendomsgrensene mot vest ( i strandlinjen ) og grensene mot syd og øst har i kartene grenser med nøyaktighet dårligere enn 14 cm, I kartene er disse grensene markert med stiplede linjer jfr. matrikkelkart. Grensene er ikke omtvistet.

EIERFORHOLD TOMT

Selveiet tomt.

BOLIGSELGERFORSIKRING

Eier har tegnet eierskifteforsikring for sitt mulige ansvar iht. avhendingsloven formidlet av Søderberg & Partners as. Selgers egenerklæring om eiendommens tilstand utgjør en del av salgsoppgaven, og fåes ved henvendelse til megler

BOLIGKJØPERFORSIKRING

Det kan formidles Boligkjøperforsikring gjennom selskapet HELP. Forsikringen tegnes i samarbeid med eiendomsmegleren din, senest ved kontraktssignering. For nærmere informasjon og priser, se salgsoppgavens vedlegg, eller kontakt ansvarlig megler for oppdraget. Megler mottar honorar pr tegnede forsikring med kr 500,- fra HELP.

KOMMUNALE AVGIFTER

Kr 25 900,- pr år - (2022)

ENERGIFORBRUK/ LØPENDE UTGIFTER

Eiers forbruk av strøm siste 12 mndr var 5 100 kWh.

ENERGIATTEST

Eier har registrert energiattest for eiendommen. Energiattest Orange E.

VANN/AVLØP ANDRE TILKNYTTINGER

Kommunalt tilknyttet via privat vann- og avløpslag: Rødstrand Vann- og avløpslag.

FERDIGATTEST/ MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE

Det foreligger ferdigattest for hovedhuset, datert 11.11.1998. Uthuset fra 1950 krever ikke ferdigattest.

HEFTELSER/ SERVITUTTER

2008/229411-1/200 Best. om vann/kloakkledn. Gjelder denne registerenheten med flere. Det vil bli tinglyst en erklæring som regulerer bruken av bryggen, mellom eiendommene Venneren 44 og Venneren 46 (31/123). Erklæringen slår også fast at Venneren 46 kan benytte stranden nord for bryggen som om det var ens egen.

LIGNINGSVERDI

Kr. 726 507,- for inntektsåret 2020.

REGULERINGSPLAN/ BESTEMMELSER/BOPLIKT

Eiendommmen omfattes ikke av en reguleringsplan. I kommuneplanens for perioden 2019 - 2031 er det angitt formål: Hensyn kulturmiljø, naturmiljø og landskap. LNFR - spredt bolig- fritids, eller næringsbebyggelse. Eiendommen ligger innenfor strandsonebeltet og innenfor 100-meters beltet. Dette gir begrensninger mht. endring av bebyggelse og bygningsmasse. Eiendommen har boplikt etter konsesjonsloven. Dersom eiendommen ønskes nyttet som fritidsbolig må ny eier selv søke konsesjon om fritak fra boplikten. Den eldre, hvite hytten på naboeiendommen 31/123 ( Venneren 46 vil bli revet og erstattet med en ny hytte. Se vedlegg og enkelte illustrasjoner / bilder der den nye hytta er tegnet inn.

REGLER FOR BUDGIVNING

Megler kan ikke formidle bud som er gitt med kortere svarfrist enn 30 minutter, eller som har svarfrist tidligere enn kl 1200 første virkedag etter siste annonserte visning. Alle bud skal inngis skriftlig til megler, enten ved bruk av budskjema påført budgivers signatur, eller via budgivningsplatform på nett, eller app. Den som legger inn bud må legitimere seg. Senere bud kan inngis per e-post, SMS, eller per telefax til megler. Velger du å inngi bud via budgivningsplattform på nett eller app, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Selger og kjøper kan kreve å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det "Forbrukerinformasjon om budgivning" i prospektets vedlegg.

EIENDOMMEN SELGES ETTER AVHENDINGSLOVENS REGLER

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

LOV OM HVITVASKING

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innebærer også at oppdragstaker skal innhente legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder selger, kjøper og fullmektige for disse. Tilsvarende gjelder for fysiske personer som direkte, eller indirekte kontrollerer mer enn 25 % av eierandelene, eller stemmene i et selskap

Omkostninger
19 000 000,- (Prisantydning)

Omkostninger
172,- (Pantattest kjøper)
585,- (Tingl.gebyr pantedokument)
585,- (Tingl.gebyr skjøte)
475 000,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 19 000 000,-))
--------------------------------------------------------
476 342,- (Omkostninger totalt)
--------------------------------------------------------
19 476 342,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.
Avvik i posisjon på kart kan forekomme.

Dokumenter

Nøkkelinformasjon

Oppdragsnummer61220104
PrisantydningNOK 19,000,000.00
Samlet sumNOK 19,000,000.00
Total kostnadNOK 19,476,342.00


Vi tar forbehold om feil eller mangler i annonsen

Visning

Fra
13.08 12:00
Til
13.08 15:00
Fra
14.08 12:00
Til
14.08 15:00

Ansvarlig megler

Gunnar Olai Stavlund
Gunnar Olai Stavlund

Eiendomsmegler MNEF, daglig leder og partner
91 35 31 25